Как разделить объект недвижимости на несколько объектов

Как разделить нежилое помещение

Как разделить объект недвижимости на несколько объектов

Рассмотрим такую ситуацию, когда вы, как собственник, решили продать часть своего помещения, пришли подавать документы на переход права в МФЦ, а у вас просят технический план для раздела помещения. Что это за документ и как его подготовить?

Технический план нужен для того, чтобы в ЕГРН вместо одного исходного объекта образовались новые объекты: отдельно помещение, или несколько помещений, которые вы собираетесь продавать, и остаток.

Для раздела нежилого помещения на отдельные объекты недвижимости нужно обратиться в Росреестр с заявлением об одновременном кадастровом учете и государственной регистрации прав. К заявлению должен быть приложен технический план, который подготовил кадастровый инженер.

Процесс раздела помещения подробнее выглядит так:

1. Кадастровый инженер готовит технический план на раздел помещения.

2. Правообладатель подает заявления и технический план в Росреестр:

  • одно заявление о постановке на кадастровый учет;
  • одно заявление о прекращении прав на исходное помещение;
  • заявления о регистрации прав на образуемые помещения – по количеству помещений.

За каждое образуемое помещение оплачивается государственная пошлина. На сегодняшний момент, согласно действующему Налоговому Кодексу РФ, пошлина составляет: для физических лиц – 2 тысячи рублей, для юридических лиц – 22 тысячи рублей.

Если вы делите помещение для перехода права собственности, то можете одновременно с заявлениями о кадастровом учете и регистрации раздела, подать на государственную регистрацию заявление о переходе права собственности. Такие заявления будут рассмотрены в один срок.

Проблемы, которые, по нашему опыту, чаще всего возникают у собственников при разделе помещения:

  • несогласованные перепланировки;
  • помещения-дубли;
  • нарушение требования Закона о регистрации (218-ФЗ от 13.07.2015) об изолированности и обособленности помещений.

Если на ваших поэтажных планах есть “красные линии”, которыми отмечены стены внутри, стены снаружи, перегородки, окна, двери, то сначала нужно вносить изменения в сведения ЕГРН. Если нежилое помещение находится в многоквартирном доме, перепланировку должна согласовать Мосжилинспекция.

Обычно это занимает от 2 до 6 месяцев, и обходится в несколько сотен тысяч рублей. Согласовать перепланировку нежилого помещения в нежилом здании проще – достаточно подготовить проект и техническое заключение в организации с допуском СРО на эти работы.

Если изменился фасад объекта или помещение находится в объекте культурного наследия – это требует дополнительных согласований.

В законе о регистрации есть требование о том, что образуемое помещение не может пересекать границы других помещений. Однако в Москве распространена ситуация, когда одно и то же помещение учтено в ЕГРН дважды – по выгрузке из БТИ и из ЕГРП. Такое дублирование может стать основанием для приостановления регистрации раздела. Чтобы избежать этого, дубли нужно снимать с кадастрового учета.

Изолированность и обособленность помещения – тоже требования закона о регистрации. Это большая тема для разъяснения, и требует отдельного описания, которое мы подготовим позже. Если коротко: помещение обособленно, когда со всех сторон огорожено стенами или перегородками. Если с одной или нескольких сторон нет стен, граница проходит по мебели или оборудованию – помещение не обособленно.

Помещение изолированно, когда, находясь в нем, можно попасть в любую комнату, не покидая помещение. Если доступ только через улицу или общий коридор – помещение не изолировано. Если требование изолированности, или обособленности не соблюдено, постановка на кадастровый учет такого объекта невозможна.

По нашей практике все проблемы при разделе нежилых помещений связаны с тем, что собственник начинает процедуру раздела помещения в последний момент, когда уже нашел покупателя.

И тут он сталкивается со всеми вышеперечисленными бедами: перепланировки, дубли, не изолированные помещения. При этом времени и денег на решение проблем нет.

Поэтому чем раньше вы покажете документы и вашу схему раздела помещения квалифицированному кадастровому инженеру, тем быстрее он проверит документы на объект, чтобы предупредить приостановки в кадастровом учете и регистрации.

Если у вас есть вопросы, или вам нужна помощь кадастрового инженера для подготовки технического плана, пишите нам на info@corconsult.ru.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/kor_kadastr/kak-razdelit-nejiloe-pomescenie-5cdc177a10e80200b3057e52

Порядок раздела объекта недвижимости | Адвокат Белякова Инна

Как разделить объект недвижимости на несколько объектов

Как разделить объект недвижимости?

Запишитесь на бесплатную консультацию:

Процедура раздела объекта недвижимости почти всегда вызывает много вопросов: когда недвижимость можно и нужно делить, как это происходит, какие требуются документы и т.д.

В данной статье мы разберем все особенности этого процесса, а также то, как разделить недвижимость правильно и по закону.

Раздел недвижимого имущества может быть актуален в различных ситуациях, среди которых:

  • развод – один из наиболее распространенных случаев, когда требуется раздел совместной недвижимости. Как известно, всё имущество, движимое и недвижимое, которое пара приобретает в браке (кроме некоторых исключений), считается совместно нажитым, а значит, при разводе подлежит разделу пополам (хотя доли бывших супругов зависят от различных обстоятельств и могут меняться);
  • вступление в наследство – очень часто один объект недвижимости завещается нескольким наследникам, или при отсутствии завещания на квартиру или дом претендует несколько родственников. В этом случае, если их претензии обоснованы, недвижимость должна быть разделена между ними;
  • совместная собственность – бывают ситуации, когда объект недвижимости (загородный дом, участок и т.д.) находятся в долевой собственности. Его могут купить вскладчину, получить в дар или другим путем. И если один из сособственников захочет выделить свою долю, потребуется разделить имущество;
  • закрытие или реорганизация бизнеса – если компания прекращает существование, и у нее на балансе есть коммерческая недвижимость, то она должна быть разделена между учредителями согласно их долям в уставном фонде предприятия.

Какие же объекты могут быть разделены? Если речь идет об идеальной (теоретической) доле, то никаких ограничений нет – может быть разделена квартира, дом, земельный участок, коммерческая недвижимость или любые другие объекты. Но если речь идет о выделении доли в натуре, то здесь есть ряд ограничений, по которым квартира, к примеру, не может быть разделена, и обычно процедура касается домов или участков.

Существует две основных формы раздела недвижимого имущества:

  • выделение идеальной доли – более простая процедура, не требующая специальных разрешений, экспертиз и т.д. Может быть проведена в любых случаях совместной собственности. После этого владелец доли может распоряжаться ею по своему усмотрению – продавать, передавать в дар, сдавать в аренду, оставлять в наследство и т.д. (с совместной собственностью это не так легко – требуется согласие всех сособственников);
  • выделение в натуре – для данной процедуры требуется соблюдение определенных условий: каждая из новообразованных частей должна иметь отдельный выход и свои коммуникации (потому в квартирах выделение доли в натуре практически не практикуется), а если речь идет об участке, доля не может быть меньше по площади, чем минимально разрешенный земельный надел в данной местности (значения отличаются по регионам). Также выделение доли не должно нанести ущерб недвижимости или как-то ущемить права других совладельцев. Для домов обычно требуется предварительное проведение технической экспертизы, часто также требуется получение специального разрешения.

Выбирается необходимая форма раздела в зависимости от желания одного из совладельцев, а также на основании технической возможности для проведения выделения доли.

Раздел недвижимого имущества может происходить двумя путями – добровольно или через суд.

Если совладельцы могут договориться между собой о том, как будет проходить раздел, какую долю получит каждый из них, а также самостоятельно определить порядок пользования квартирой или домом, можно обойтись без судебного вмешательства.

Понадобится составить специальное соглашение и подписать его всем сособственникам недвижимости. После этого выделение доли регистрируется Росреестре, и на этом процедура исчерпана.

Однако часто совладельцам договориться не удается, возникают споры и конфликты. А таком случае единственный доступный вариант – это судебный раздел недвижимости. Он происходит следующим образом:

1. Заявитель, который хочет выделить свою долю, готовит исковое заявление и пакет документов

Документы на раздел недвижимости обычно включают подтверждение права собственности на объект, основания для раздела (например, свидетельство о расторжении брака), выписку из ЕГРН о данном объекте, заключение строительной экспертизы о возможности выделения доли и предоставление технического плана (если это требуется для данной недвижимости). В иске нужно указать, что вы хотите выделить свою долю, но не можете сделать этого из-за конфликта с другими совладельцами или невозможности прийти к общему знаменателю о том, кому какая часть недвижимости положена.

2. Заявление с пакетом документов передаётся в суд общей юрисдикции по месту нахождения недвижимости

Также необходимо уведомить вторую сторону спора о подаче иска. Если иск составлен правильно, и у суда не возникло других замечаний, назначается дата рассмотрения дела по сути.

3. В назначенное время необходимо явиться в суд и убедить судью в том, что вы имеете право на выделение своей доли в спорном имуществе

Судебное решение может включать в себя не только раздел недвижимости, но и определение порядка совместного использования, если это необходимо.

4. Судебный вердикт передается в Росреестр, где вносятся правки в ЕГРН

Если выделялась доля в натуре, может потребоваться также провести регистрацию новообразованного объекта в других органах (например, создание новой нумерации домов). Выписка из реестра будет подтверждением успешного раздела недвижимости.

Если вы не можете справиться с процедурой самостоятельно, или вам требуется помощь на любом из этапов, обратитесь к адвокату по спорам о разделе недвижимости. Опытный специалист подскажет все возможные варианты действий в сложившейся ситуации, подготовит документы, поможет выиграть судебный процесс.

Заключение

Раздел недвижимости может применяться в различных ситуациях – при разводе, вступлении в наследство и т.д. Существует определенный порядок процедуры и особенности, которые необходимо учитывать при ее проведении. При затруднениях рекомендуется обращаться к адвокату.

Источник: https://advokat-belyakova.ru/spory-po-nedvizhimosti/poryadok-razdela-obekta-nedvizhimosti/

Раздел нежилого здания и помещения или объединение нежилых помещений

Как разделить объект недвижимости на несколько объектов

Раздел нежилого здания и помещения – это проведение работ и оформление документов, после чего из исходного объема помещения или строения образуется два и более новых объекта. Объединение нежилых помещений, напротив, приводит к образованию нового объекта.

Раздел помещений заключается в возведении новых стен и перегородок, обустройстве отдельных выходов и оконных проемов, проведении других видов работ.

Чтобы по итогам раздела можно было поставить на учет и зарегистрировать права на новые объекты, они должны соответствовать признакам изолированности, обособленности.

Калькулятор стоимости и сроков наших услуг – здесь

Читайте в статье, при каких условиях можно провести объединение или раздел объекта недвижимости, как и кто может оформить официальные документы на новые помещения, что нужно сделать для получения выписки ЕГРН.

Зачем нужен раздел здания или помещения

Раздел нежилого помещения, строения подразумевает создание новых объектов. Их количество зависит от решения и целей собственника, особенностей исходного (делимого) объекта, строительных норм и правил. Целью раздела может быть:

  • решение собственника об образовании двух и более объектов, которые можно выставить на продажу вместе или по отдельности;
  • для ведения разных видов деятельности во вновь образованных помещениях;
  • для оптимизации внутреннего пространства и компоновки строения, повышения доходов от аренды за счет привлечения новых арендаторов;
  • урегулирование споров между совладельцами объекта, если они не могут вести совместную деятельность, договориться о продаже.

Это далеко не полный список причин, по которым возможен раздел. Обычно собственник или несколько совладельцев преследуют коммерческие цели, добиваясь эффективного использования площадей зданий.

Раздел объекта недвижимости приводит к образованию новых помещений. Здание можно делить только на два и более других здания, т.е. на однородные объекты.

На практике это сделать очень сложно, так как придется полностью менять архитектуру и компоновку здания, переделывать единые инженерные системы.

Однако за счет объема строения можно образовывать множество новых помещений. Фактически, это тоже можно признать разделом.

Если у объекта один владелец, он сам определяет условия раздела, площади и основные характеристики новых помещений. Если у объекта несколько правообладателей, эти вопросы они решают в соглашениях, договорах. Например, для оформления соглашений учитывается размер доли в общем праве собственности. По нему определяются площади помещений, образуемых в ходе раздела.

Мнение эксперта. Допускается сделать временный раздел площадей строения или помещений, когда образованные части не будут обладать обособленностью, изолированностью.

Например, большую площадь торгового зала можно «нарезать» на небольшие части для сдачи в аренду. Такую часть нежилого здания или помещения не обязательно ограждать стенами, другими конструкциями.

Часть объекта создается на период аренды, ставится на временный учет в ЕГРН на время действия договора.

Раздел и объединение осуществляются на основании проекта реконструкции или перепланировки

Правильные этапы раздела здания или помещения

Раздел объекта недвижимости всегда сопровождается строительными работами. В зависимости от перечня работ, они будут подпадать под реконструкцию или перепланировку. В первом случае будут меняться первоначальные характеристики целого строения или его части.

Например, для образования помещений при разделе реконструкция будет предусматривать возведение новых несущих стен, пристройку для увеличения площади новых объектов, другие виды работ.

При перепланировке раздел может включать обустройство отдельного выхода и входных групп, прорубание проемов под окна и двери, возведение ненесущих стен для отгораживания помещений.

Алгоритм раздела нежилого помещения или образования новых помещений из объема строения заключается в следующем:

  • оформляются документы-основания для раздела (например, соглашение между совладельцами исходного объекта);
  • заключается договор с проектной организацией, состоящей в СРО;
  • проектировщики определят, какие виды работ нужно провести для раздела (реконструкция или перепланировка);
  • при оформлении проекта описываются решения, все виды работ, по которым будет осуществляться раздел помещений (установка стен, перенос инженерных сетей или полный раздел систем, обустройство оконных проемов и входных групп для новых помещений, другие виды работ);
  • проект на перепланировку утверждается собственником, после чего можно приступать к работам;
  • проект на реконструкцию направляется на экспертизу, после чего нужно получить разрешение Госстройнадзора.

В результате работ должны образоваться два и более обособленных, изолированных объекта. Эти признаки являются обязательными для постановки недвижимости на учет, регистрации прав на нее. Изолированность и обособленность достигаются путем отгораживания площади помещения конструкциями от остального объема, обустройством отдельного выхода на улицу или к местам общего пользования.

Калькулятор стоимости и сроков наших услуг – здесь

При проектировании и проведении работ нужно соблюдать ограничения и нормы Федеральных законов, СП, СНиП, ГОСТ, других руководящих документов. Например, для реконструкции и разделов в общественном здании к основным нормативным актам относится ГрК РФ (скачать), Федеральный закон № 384-ФЗ (скачать), СП 118.13330.2012 (скачать).

Когда работы будут завершены, составляется акт приемки. Для раздела с реконструкцией нужно получить разрешение Госстройнадзора на ввод в эксплуатацию. После этого можно приступать к завершающей стадии раздела – оформить документы с характеристиками новым помещений, пройти учет, регистрацию в Росреестре.

Для сдачи в аренду можно выделить часть помещения или здания без образования новых объектов

Обмерные работы

У каждого вновь образованного помещения будут уникальные параметры – площади, места расположения конструкций и сетей, параметры оконных и дверных проемов, особенности выхода на улицу или к местам общего пользования. Эти характеристики нужно закрепить в официальном документе – техническом плане. Техплан составляется кадастровым инженером на каждое вновь образованное помещение.

Для изготовления техплана собирается информация о характеристиках помещения. Для этого инженер проведет следующие мероприятия:

  • изучит исходную документацию на объект, который был разделен на новые помещения;
  • запросит и проанализирует кадастровые сведения ЕГРН;
  • проведет работы на объектах – обследования, обмеры, съемки.

В ходе обмерных работ инженер определяет характеристики всех новых помещений. Обмеряется внутренний объем помещения, местоположение стен, других конструкций на этаже. Если раздел нежилого помещения затронул другие части строения, на них также проводятся обследования, обмеры. Это нужно, чтобы подготовить техплан и внести изменения в ЕГРН.

Здравствуйте! С чего начать раздел помещений? Сразу можно заказывать проект? До обращения за проектом нужно получить согласие на раздел от всех собственников. Если собственник один, он сразу может заказать проектную документацию. Добрый день! Как правильно разделить здание? Здание можно разделить только на два новых здания, но на практике это крайне сложно. Поэтому из общего объема здания образуются новые помещения. Если мы выделяем часть помещения под аренду, есть ли ограничения по минимальной площади? Нет, таких ограничений нет. Условие договора о площади арендуемой части должны согласовать сами стороны.

Кадастровые работы по изготовлению технического плана

Раздел помещений обязательно сопровождается кадастровым учетом в Росреестре. Это нужно, чтобы сведения о вновь образованных объектах появились в ЕГРН, а они получили уникальный кадастровый номер. Если же раздел осуществлялся без образования самостоятельных объектов, может потребоваться внести изменения в сведения ЕГРН на строение.

Технический план разрабатывается инженером по данным, полученным в ходе обмеров. В техплане на каждое новое помещение заполняются следующие разделы:

  • общие сведения о помещении или строении, из состава которого был образован новый объект;
  • средства измерений, использованные инженером при обмерах и обследовании;
  • информация о проведенных обследованиях и измерениях;
  • описание характеристик нового помещения – вид, наименование и назначение, номер и тип этажа, площадь, иные данные;
  • схема с указанием местоположения помещений на этаже;
  • заключение инженера.

Техпланы оформляются на каждый отдельный объект. В каждом из них указываются общие сведения о строении, в котором располагаются помещения. Техплан выдается в цифровом виде на диске, либо направляется в Росреестр инженером.

Образец технического плана:

Кадастровый учет и регистрация изменений в Росреестре

Целью кадастрового учета является систематизация данных о недвижимости, в том числе после раздела или объединения помещений. Процедура проводится в Росреестре по заявлению собственников. В зависимости от условий и оснований раздела, в Росреестре проведут следующие мероприятия:

Калькулятор стоимости и сроков наших услуг – здесь

  • поставят на учет ЕГРН каждое новое помещение, имеющее признаки обособленности изолированности;
  • исключат из ЕГРН данные на объект, чей объем полностью распределен между новыми помещениями;
  • внесут изменения в данные ЕГРН по зданию, в помещениях которого осуществлялся раздел;
  • поставят на временный учет часть нежилого здания или помещения, если она не соответствует признакам обособленности, изолированности.

Если при образовании новых помещений меняется статус собственности, одновременно с учетом можно пройти регистрацию прав. Для этого подается единое заявление, а основанием для регистрации будет соглашение или договор между собственниками, техплан.

Получение выписок ЕГРН

Образование нового объекта сопровождается постановкой на учет в ЕГРН, присвоением кадастрового номера. Для подтверждения, что объект числится в реестре, выдается выписка ЕГРН. В этом документе будут указаны и зарегистрированные права на объект. Выписка ЕГРН является правоустанавливающим документом, что позволяет собственнику проводить сделки со вновь образованным и учтенным объектом.

Источник: https://mosoblreg.ru/razdel-nezhilogo-zdaniya-i-pomescheniya-ili-obedinenie-nezhilyh-pomescheniy/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.