Как рассчитывают кадастровую стоимость дома

Содержание

Что такое кадастровая стоимость квартиры и как ее узнать – ЖСС Журнал

Как рассчитывают кадастровую стоимость дома

Кадастровая стоимость — стоимость вашей квартиры по мнению государства. Ее считают в Росреестре (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии).

Кадастровая стоимость — не просто формальность. Ее учитывают при расчете налогов при продаже, вступлении в наследство, ежегодном налоге на имущество. Чем больше стоимость, тем выше налог.

Раньше ежегодный имущественный налог рассчитывали по инвентаризационной цене (расходы на строительство и содержание квартиры), но эта стоимость была в несколько раз ниже рыночной. Сейчас налоги на квартиру считают по кадастровой стоимости, которая ближе к рыночной. Так получается справедливее, но и налоги выходят выше.

Как рассчитывают кадастровую стоимость

Рыночная стоимость квартиры — цена, по которой вы купили или продали квартиру — может постоянно меняться. Квартира на рынке стоит столько, сколько за нее готовы заплатить. 

А вот кадастровую стоимость государство пересматривает раз в 3 года, в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — раз в 2 года. Если вы не согласны с госоценкой, можно заказать свою в любое время — за деньги.

Кадастровую стоимость определяют по расположению и возрасту дома, этажу и количеству этажей, характеристикам квартиры, инфраструктуре района, средней цене квадратного метра — всего 16 параметров. Проведенный в квартире ремонт, комфорт, хороших соседей или вид из окна не учитывают.

Итоговая кадастровая стоимость зависит от оценщика Росреестра. Рассчитать кадастровую стоимость самостоятельно можно лишь очень приблизительно — точные формулы сложны, учитывают много переменных, а их значения зависят от оценщика. 

Государство охотно делится тем, как оценивало вашу квартиру. Для этого есть сервис на сайте Росреестра, бесплатно предоставляющий сведения о том, как была проведена оценка и на основании каких данных. Чтобы получить отчет о проведенной оценке введите кадастровый номер квартиры. В отчете указан эксперт, проводивший оценку, даты утверждения оценки, какой орган заказал оценку.

Заказ отчета об определении кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость ≠ Рыночная стоимость 

Ориентироваться при купле-продаже на кадастровую стоимость можно лишь примерно.

Чиновники стремятся, чтобы кадастровая стоимость была максимально близка к рыночной. На практике, так получается не всегда — кадастровая стоимость может быть выше или ниже рыночной.

Цена от государства не учитывает ситуацию на рынке недвижимости. При назначении рыночной цены учитывают больше факторов и оперативнее реагируют на актуальные цены.

Поэтому у одинаковых по кадастровой стоимости квартир могут быть очень разные рыночные цены. 

Если кадастровая цена ниже рыночной, с этим нет проблем — собственник ничего не переплатит. Но когда она выше, переплата может быть внушительной.  Разница в оценках может достигать 20—30%, а иногда и превышать рыночную в 2 раза. 

В 2016 году Борис купил квартиру в новостройке в чистом поле за 3,5 млн рублей, а в 2019 году продает ее за 6 млн. Кадастровая стоимость квартиры 10 млн рублей. Налог надо будет заплатить или со стоимости указанной в договоре или с 70% от кадастровой стоимости. Заплатить надо с суммы, которая окажется больше.

70% от кадастровой стоимости квартиры Бориса — 7 млн. рублей. Эта цена выше рыночной, поэтому налог он заплатит с нее. 

К налогу можно применить налоговый вычет и заплатить 13% только с разницы между суммой покупки и продажи. Так, при цене в 6 млн заплатить надо будет с 2,5 млн (6 млн — 3,5 млн) = 325 тысяч рублей. А при цене в 10 млн с 3,5 млн (7 млн — 3,5 млн) = 455 тысяч рублей. Разница — 130 тысяч рублей. 

Кадастровая стоимость часто завышена в старых домах ближе к центру. Сталинку за 6 млн государство может оценить и в 8 и в 10 млн. Но иногда завышают стоимость и новостроек. Обычно так получается, потому что стоимость оценили на перспективу. 

Если затрудняетесь с определением цены своей квартиры, закажите рыночную оценку ее стоимости. Это будет гораздо точнее кадастровой цены. Такая оценка стоит от 5 тысяч рублей, но помогает выставить цену, которую действительно готовы заплатить покупатели. 

Если продаете квартиру с агентством, можно не тратиться на оценщика — агенты сами подскажут с адекватной ценой продажи. 

Как узнать кадастровую стоимость своей квартиры

Есть несколько способов. Проще всего это сделать бесплатно и моментально на сайте Росреестра. Для запроса понадобятся только адрес и кадастровый номер квартиры. 

На сайте Росреестра можно узнать кадастровую стоимость квартиры по ее кадастровому номеру и адресу

Если вы не знаете кадастровый номер квартиры, поищите ее по адресу на кадастровой карте России. На ней показаны кадастровые стоимости всего дома. Чтобы узнать примерную стоимость своей квартиры, разделите ее на площадь дома и умножьте на площадь квартиры. 

Публичная карта России

Кадастровую стоимость можно узнать, получив выписку из ЕГРН. Выписку из ЕГРН можно заказать на сайте Росреестра — в ней тоже будет указана кадастровая стоимость квартиры. Электронная выписка стоит 300 ₽, бумажная по почте — 750 ₽. Также можно сходить в Росреестр или МФЦ, но это сложнее и дольше. 

Еще есть сторонние сайты, на которых можно заказать электронную выписку из ЕГРН и узнать кадастровую стоимость квартиры. У них официальные данные, но цены, как правило, чуть выше. 

Для официальных обращений (например, заявлений о переоценке кадастровой стоимости) нужна бумажная справка о кадастровой стоимости объекта. Ее выдают только в МФЦ или Росреестре. 

Можно ли оспорить кадастровую стоимость?

Если вы считаете, что кадастровая стоимость вашей квартиры завышена, вы можете оспорить ее. Выгоднее всего это делать непосредственно перед продажей. Экономия на уплате ежегодного налога на имущество, скорее всего, не перекроет расходы на переоценку. Если стоимость изменят, уплаченный налог за последние три года тоже пересчитают.

Подробнее о том, как оспорить кадастровую стоимость недвижимости в следующей статье. 

Запомнить

  1. Кадастровая стоимость — стоимость вашей квартиры по мнению государства, которую пересчитывают каждые 2—3 года. Она не равна рыночная — разница в оценках может достигать 20—30%, а иногда кадастровая стоимость может превышать рыночную в 2 раза.
  2. Если кадастровая стоимость завышена, вы заплатите больше налогов при продаже, вступлении в наследство и ежегодном налоге на имущество. 
  3. Узнать кадастровую стоимость квартиры можно бесплатно на сайте Росреестра или получив выписку из ЕГРН в МФЦ.  
  4. Если затрудняетесь с определением цены своей квартиры, закажите ее  рыночную оценку у профессиональных оценщиков или продавайте квартиру с агентством — они подскажут актуальную цену. 
  5. Для официальных обращений нужно получить бумажную справку о кадастровой стоимости объекта в МФЦ или Росреестре. 
  6. Если кадастровая стоимость квартиры завышена, ее можно оспорить и провести переоценку. Выгоднее всего это делать непосредственно перед продажей. А вот переоценивать квартиру ради экономии на уплате ежегодного налога на имущество, скорее всего, окажется невыгодно. Зато если стоимость изменят, уплаченный налог за последние три года тоже пересчитают.

Источник: https://an-zss.ru/blog/chto-takoe-kadastrovaja-stoimost-kvartiry-i-kak-ee-uznat/

Кто определяет кадастровую стоимость объекта недвижимости

Как рассчитывают кадастровую стоимость дома

Понятие кадастровой стоимости (сменило практикуемое до 2011 года понятие инвентаризационной стоимости) необходимо для проведения расчёта налога при получении наследства, покупки недвижимости, оформлении ипотеки и в других ситуациях. Кто определяет кадастровую стоимость объекта недвижимости, а также где представлен результат этого оценивания, узнайте из данной статьи.

Что такое кадастровая стоимость

Любое существующее недвижимое имущество имеет свою ценность – рыночную и кадастровую, – которая выражается в денежном эквиваленте. Например, рыночная стоимость жилого дома – это цена, по которой его можно продать, учитывая текущие особенности спроса и предложения.

Её размер колеблется в зависимости от конкретной экономической ситуации на рынке недвижимости и не контролируется государством. Под понятием кадастровая стоимость (КС) недвижимого имущества имеется в виду рыночная цена данной недвижимости, установленная госслужбой на законодательном уровне и не учитывающая экономические особенности рынка на текущий момент.

Подобная оценка может устанавливаться для любого объекта недвижимого имущества. Сведения о ней фиксируются в Государственном кадастре.

На основании данной оценки производится расчёт:

data-matched-content-ui-type=”text_card”

  • налогов на недвижимость и её продажу;
  • различных сборов, пошлин и платежей;
  • арендных ставок, при условии, что арендодателем выступает государство;
  • величины залога при оформлении ипотеки или получения кредита и других показателей, поэтому её стараются максимально приравнять к рыночному стоимостному выражению, но в большинстве случаев она оказывается ниже него.

Внимание! Наличие/отсутствие ремонта (и другие подобные критерии) не влияют на кадастровую стоимость дома

Всё, что находится за пределами квартиры/дома – престижность района, его инфраструктура, месторасположение самого объекта и его планировка – может войти в госоценку жилого помещения.

Кто устанавливает

Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости происходит путём проведения расчётов следующими субъектами:

  • лицензированными оценщиками;
  • Росреестром и его подведомственными учреждениями;
  • госслужащими, обязанностью которых является установка средних коэффициентов.

Принцип проведения оценки утверждает Министерство экономразвития РФ, на основании федеральных законов № 135 и 237, соответственно об оценочной деятельности и кадастровой оценке. За тех, кто устанавливает кадастровую стоимость, вернее, за их деятельность, ответственны региональные органы власти.

В соответствии нормами законодательства, КС устанавливают на основании характеристик, определяющих ценность конкретного объекта недвижимости – квартиры/дома для владельца и покупателя. К таковым относятся:

  • год возведения, при этом дороже всего оцениваются новостройки. При оценке старых домов к расчёту может быть принят проведенный капитальный ремонт;
  • площадь квартиры/дома, исчисляемая по цене 1 кв.м;
  • развитость инфраструктуры – наличие социальных объектов и магазинов, транспортная развязка и т.д.;
  • цена 1 кв.м жилой площади в конкретном населенном пункте, соответственно в провинции КС устанавливается ниже, чем в столице.

Определение кадастровой стоимости дома или других видов недвижимости производится каждые 3-5 лет

При определении ценности земельного участка к вниманию берутся следующие факторы:

  • местонахождение объекта;
  • его площадь;
  • категория и вид использования;
  • особенности региональной инфраструктуры;
  • цена аналогичных участков в том же регионе.

Кто определяет

Профессионально определяет КС недвижимости квалифицированный специалист:

  • представляющий организацию оценщиков;
  • прошедший специальную аттестацию;
  • застраховавший свою профессиональную ответственность.

В своей работе он использует специальные правила и методики, подготовленные Минэкономразвития РФ на основании практик международных и национальных оценочных организаций.

Как определяется

Определить КС конкретного объекта можно на основании методик массового или индивидуального оценивания во время проведения кадастровой госоценки.

Для этого между представителем госслужбы и заказчиком заключается договор, в котором указываются объекты, которые нуждаются в оценке.

 Методика массовой оценки, используемая при установки стоимостного выражения недвижимого имущества, предполагает распределение объектов по группам с применением принципа похожести.

Примером такой группы могут служить земельные участки, объединённые местонахождением в едином регионе/населенном пункте, на территории которых располагаются многоквартирные дома.

Расчёт кадастровой стоимости квартир из таких групп производится на основании специально смоделированной для них единой оценочной формулы. Эта формула включает несколько ценообразующих критериев, способных повлиять на размер КС.

В роли подобного ценообразующего фактора может выступать район, где находится оцениваемый дом/квартира/участок, материал, из которого выполнены его стены, наличие коммуникаций или инфраструктуры, какой-то другой критерий.

В большинстве случаев КС интересующего объекта, с целью максимальной объективности, исчисляется без учёта его индивидуальных особенностей, поэтому её размер получается ниже рыночной.

Индивидуальная методика оценки КС объекта предполагает составление специального отчёта, в котором указывается, как именно была проведена данная оценка

После проведения анализа и расчётов, полученный результат заносится в отчёт и Росреестр, а клиенту выдается на руки кадастровый паспорт, в который внесены новые данные о стоимости. В некоторых случаях вместо кадастрового паспорта заказчику может быть предоставлена выписка из него.

Как определить стоимость минуя компетентные органы

Все сведения о любой недвижимости, при наличии адреса дома/квартиры, можно узнать:

  • на интернет ресурсе Росреестра;
  • на портале госуслуг;
  • в МФЦ;
  • на публичной карте Кадастровой палаты данного региона.

Для этих целей также можно использовать кадастровый номер, введя его в соответствующее окно. Примерный расчёт стоимостного выражения также можно провести самостоятельно.

Самостоятельно

Формула кадастровой стоимости квартиры или другого вида недвижимости учитывает 2 показателя: УПКС удельный показатель кадастровой стоимости объекта недвижимости (КС 1 кв.м) и размер площади оцениваемого объекта. Умножив их между собой, можно получить общую оценку КС объекта.

Методика определения КС не позволяет провести её самостоятельный расчёт, поскольку УПКС рассчитать самостоятельно очень сложно, так, как он включает несколько ценообразующих факторов, особенности которых можно не знать.

Лишь обратившись к услугам специальных госслужб, устанавливается его показатель.

Зато зная КС конкретного объекта, можно самостоятельно вычислить каким будет налог на него. Для его расчёта потребуется установить УПКС. Чтобы это сделать, величину КС следует разделить на площадь объекта. Полученный результат и есть УПКС.

Следующий этап – определение расчетной площади. Согласно законодательство каждый жилой объект имеет льготные метры – 20 кв.м, которые не облагаются налогом.

Соответственно, размер расчетной площади будет составлять общая площадь интересующего помещения минус льготные метры.

Полученный результат умножается на УПКС и на коэффициент кадастровой стоимости недвижимости (0,1%) – это и будет размер ежегодного налога на конкретный объект.

На сайте Росреестра

Воспользовавшись интернет версией Росреестра, можно узнать всю информацию об объектах недвижимости в режиме онлайн, зайдя для этого в раздел «Сервисы». Там же справочная информация о подлинной КС интересующей квартиры, дома или участка. Для этого необходимо заполнить представленную на сайте форму поиска, указав адрес интересующего объекта или внеся его кадастровый номер и нажать поиск.

В случае получения сообщения о том, что данная информация нет в базе Росреестра, это значит, что последняя сделка по интересующему объекту проводилась до 2000 года специалистами БТИ и не была передана в Росреестр. Соответственно необходимо будет провести новой оценивание.

Другие организации

Уточнить размер КС также можно в кадастровом паспорте, точнее в его печатной версии. Она указана в одноименном разделе. Особенностью данного способа является возможность получить неактуальную информацию – 2-3-х летней давности.

Более актуальные сведения представлены в отделении Кадастровой палаты данного региона, куда можно обратиться за выпиской, предоставив для этого:

  • паспорт;
  • подтверждение права собственности;
  • техплан и план этажа, если это квартира в многоэтажном доме.

Предоставляется она бесплатно, к оплате подлежит лишь электронная или бумажная выписка о зарегистрированных правах и основных характеристиках интересующей квартиры/дома.

Саму выписку можно получить самостоятельно спустя 3 и более рабочих дней, также это может выполнить другое лицо, при наличии нотариально подтвержденной доверенности.

 Такую же выписку можно получить в МФЦ и на сайте Росреестра.

Знание КС своей недвижимости позволит правильно оценить её рыночную ценность, определить величину налогов или возможных штрафов, а если она завышена – оспорить.

Источник: https://cadstr.ru/kadastrovaya-stoimost/kto-opredelyaet-2

Что такое кадастровая стоимость дома

Как рассчитывают кадастровую стоимость дома

Кадастровая стоимость дома имеет большое значение для его собственника. С 2016 г. изменился способ оценки недвижимого имущества. Если ранее в основе лежала инвентаризационная стоимость, то теперь применяется кадастровая.

Эта ситуация повлияла на налогообложение и гражданско-правовые сделки. Так, при взимании налога за продажу, фискальными органами будет учитываться кадастровая стоимость дома.

При условии, что оценка недвижимости проведена справедливо, с учётом всех необходимых факторов, такой подход, бесспорно, правильный и способствует развитию экономики страны.

Определение кадастровой стоимости

Основополагающим принципом оценки по кадастру будет её максимальное соответствие рыночной. Под последней подразумевается та, какую продавец может получить, отчуждая своё имущество на рынке при наличии конкуренции. При этом он владеет всей необходимой информацией, действует без принуждения и в своих интересах.

Кадастровой будет являться стоимость, полученная по итогам гос. оценки имущества (с условием, что она не превышает рыночную), определённая при процедуре разрешения спорной ситуации, и в ряде других случаев при прямом указании закона.

Для её определения используют следующие походы:

  • сравнительный;
  • затратный;
  • доходный.

Первому способу отдаётся предпочтение, так как его смысл в том, чтобы сравнить суммы денежных средств, полученных при совершении сделок с объектами, совпадающими по характеристикам. Применяться он может при наличии развитого рынка.

Во втором случае в расчётах используются предполагаемые затраты, требующиеся для воспроизводства или приобретения аналогичного объекта. Сведения о подобных тратах должны быть актуальными и достоверными.

При такой оценке учитывается физический и моральный износ строения. Так, установленным сроком службы при сложившейся системе эксплуатации для типового многоквартирного дома будет 80 лет, а для использующихся в агрессивной среде сооружений – 25.

Соответственно, пропорционально увеличению срока службы станет уменьшаться стоимость.

И последний, доходный применим, когда имеются обоснованные данные об ожидаемых доходах и расходах при использовании недвижимости в сложившемся сегменте рынка. Например, какую плату можно получить от сдачи в аренду объекта.

При установлении кадастровой цены недвижимости предусмотрен ряд корректировок, так, для земельных участков и недвижимого имущества с различными видами использования определена скидка на торг.

Например, для земли под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) она составляет 6%, для квартир – 3%. Ещё одним фактором, влияющим на цену в кадастре, будет недостаточно развитая инфраструктура. Скидки в домах, не имеющих отопления и горячего водоснабжения, составят 8%.

Оспаривание цены по кадастру

Разработанные методики должны способствовать справедливой оценке недвижимости, но, к сожалению, это не всегда происходит и перед правообладателем встаёт вопрос о приведении её в соответствие. Существуют два способа оспорить оценку: суд либо комиссия. Обратиться с заявлениями могут лица, чьи интересы затронуты.

Для этого требуется представить отчёт о рыночной стоимости объекта, сделанный независимым оценщиком и утверждённый экспертами организации, являющейся членом СРО (саморегулируемого объединения). Документ должен быть составлен на дату, соответствующую внесению сведений в ГКН (государственный кадастр недвижимости).

Комиссия, в чьей компетенции рассмотрение данных вопросов, состоит из представителей властных и осуществляющих регистрацию недвижимости органов, а также делегатов предпринимательской среды из независимых оценщиков.

Для подачи заявления предусмотрены временные рамки, а именно со дня, когда информация поступила в ГКН, но не позднее того, как произведена очередная оценка недвижимости. В любом случае этот срок не может превышать 5 лет.

Основаниями для пересмотра ранее произведённой оценки будут:

  1. Осуществление работ с использованием недостоверных сведений о недвижимости.
  2. Когда в отношении объекта есть документ, подтверждающий его рыночную стоимость на момент кадастровой оценки.

Лицами, имеющими право на такое обращение, являются граждане, организации, а также органы гос. власти, регионов и муниципалитетов по вопросам имущества, расположенного на их территории.

Интересант обладает возможностью подать лицу или в специализированную организацию запрос о предоставлении сведений, на основании которых была произведена оценка. У последних есть 7 дней на ответ.

К заявлению о пересмотре прилагаются:

  1. Бумага с информацией о кадастровой цене, являющейся предметом спора.
  2. Документы, подтверждающие статус правообладателя. Если причиной для обращения послужили недостоверные сведения, то оформленное обоснование этого факта.
  3. Отчёт оценщика, определяющий рыночную стоимость объекта.

В приёме заявления без вышеперечисленных документов будет отказано.

Если имеются иные бумаги, имеющие отношение к делу, их также необходимо приложить.

В месячный срок комиссия принимает одно из следующих решений:

  1. Отклонение заявления, если факт использования несоответствующих действительности сведений не подтвердился.
  2. Пересмотр полученных результатов при условии, что недостоверность информации, взятая за основу оценки, подтверждена.
  3. Приведение цены объекта в соответствие рыночной (при наличии отчёта).

Если принятое комиссией решение интересант сочтёт неправомерным, у него есть право обратиться в суд, который, разбирая вопрос по существу, не учитывает доводы, приведённые комиссией.

Судебное рассмотрение требует серьёзной подготовки, а документы, обосновывающие иск, должны быть достоверными. В обратном случае результат может быть прямо противоположным желаемому.

Пример:

Гражданин Боярышников обратился в суд с требованием признать кадастровую оценку принадлежащего ему дома в сумме 4 000 000 р. не соответствующей рыночной. Для подтверждения доводов был представлен отчёт об оценке, проведённой спец.организацией, и заключение экспертов, по документам от которых стоимость строения составила 3 000 000 р.

Однако в процессе для прояснения обстоятельств возникла необходимость в привлечении сторонних специалистов, была назначена судебная оценочная экспертиза для определения цены строения. В результате кадастровая стоимость объекта была установлена в размере 5 500 000 р., а отчёт — не соответствующим действующему  законодательству.

Согласно нормам права в ГКН внесены сведения, обозначенные в решении суда.

Сознательное внесение в отчёт недостоверной информации влечёт за собой уголовную ответственность.

Стоимость по кадастру в налогообложении

Переход на начисление налогов исходя из кадастровой цены недвижимости призван создать справедливую налоговую нагрузку на собственников.

Применяющаяся ранее инвентаризационная стоимость не соответствовала реальной цене недвижимого имущества, при её установлении не учитывались тенденции, сложившиеся в данном сегменте рынка.

Так, квартира в центре мегаполиса с расположенными в шаговой доступности школами, детскими садами и метро оценивалась гораздо ниже новостройки на окраине города с неразвитой инфраструктурой.

Ещё одной новеллой является включение в налогооблагаемую базу объектов, по которым ранее не была рассчитана инвентаризационная стоимость, и которые проходили регистрацию в упрощённом порядке.

К ним относятся дома, возведённые на дачных участках, гаражи, недвижимость, строительство которой не окончено и т. д.  Ставки налога находятся в пропорциональной зависимости от цены по кадастру:

  1. 0,1% для введённых в эксплуатацию и недостроенных домов, комплексов недвижимости, имеющих в своём составе жилые помещения, хоз.строения, площадью до 50 кв. м., располагающиеся на земельных наделах личных приусадебных хозяйств, участках, предназначенных для дач или ИЖС.
  2. 2% для недвижимости, перечисленной в статье 378.2 Налогового кодекса РФ и объектов, стоящих дороже 300 000 000 р.
  3. 0,5% – для остальной.

Нормативной базой также предусмотрены вычеты, для жилого дома они составят 50 кв. м. Следовательно, ситуация, при которой у собственника жилой дом менее 50 кв. м., будет означать отсутствие налогооблагаемой базы. Независимо от того, сколько единиц недвижимости имеется, по каждой из них будет применяться вычет.

Так, если гражданин является обладателем трёх домов, вычет коснётся их всех. Он делается относительно полной стоимости недвижимого имущества по кадастру, количество долей, принадлежащих собственникам, не учитывается. То есть если домом в 100 кв. м. владеют в равных долях 4 человека, то вычет всё равно составит 50 кв.

м.

К имуществу, принадлежащему физ.лицам, вычет фискальными органами применяется автоматически, заявление в данном случае писать не требуется.

Для того чтобы переход на новую систему начисления налогов был менее обременительный, в течение 4 лет используется особый порядок расчётов с применением понижающего коэффициента 0,2. Если налог, выведенный из цены по кадастру, составит сумму меньшую, чем полученная исходя из инвентаризационной стоимости, то за основу будет браться кадастровая цена.

Определены 15 категорий граждан, в отношении которых предусмотрены налоговые льготы. Это люди, имеющие особые заслуги перед Отечеством либо в силу слабого здоровья и/или возраста относящиеся к социально незащищённым группам и пр.

Для получения льготы гражданин должен уведомить фискальный орган до первого дня ноября того года, который будет относиться к налоговому периоду. В уведомлении указывается один объект, выбранный для льготного налогообложения.

Если инспекция заявление не получает, то выбирает сама ту недвижимость, сумма исчисленного налога с которой будет максимальной. Уточнения, поданные после вышеуказанного срока, не принимаются.

Различные случаи применения налогообложения

До 2015 г. земля, расположенная под многоквартирным домом, признавалась объектом налогообложения.

Исходя из норм, регулирующих отношения в жилищной сфере, предназначенное для общего пользования имущество считается общедолевой собственностью. Доля в общей собственности напрямую зависит от количества квадратных метров квартиры.

При условии, что дом был учтён в ГКН, на владельцев возлагалась обязанность выплачивать земельный налог в зависимости от размера своей доли.

С первого дня 2015 г. имущество, принадлежащее многоквартирному дому, перестало считаться налогооблагаемой базой. Данная норма обратной силы не имеет и выплаченное ранее возврату не подлежит.

Жилой дом, приобретённый по ипотечному договору, находится в залоге у финансово-кредитной организации, предоставившей средства на покупку. Однако собственником строения является купившее его лицо. Следовательно, на приобретателе лежит обязанность по уплате налогов на него.

Нормативной базой обозначены ситуации, допускающие освобождение человека от выплат при сделке купли-продажи. Возможно это, если гражданин имел в собственности имущество более 3 лет и соблюдались данные условия:

  • дом или надел земли были получены в порядке наследования или в дар;
  • право собственности появилось в результате приватизации;
  • получение лицом недвижимого имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

В противном случае строение должно находиться в собственности не менее 5 лет.

С 2016 г. начал действовать другой режим применения налоговых вычетов для сделок с недвижимостью. При продаже дома, являвшегося собственностью менее установленного минимального срока, владелец получит вычет не более 1 000 000 р.

То есть вырученную в результате сделки сумму можно сократить на миллион и с остатка уже выплачивать налог. Объём налогооблагаемых доходов гражданин может снизить на сумму расходов по приобретению имущества, при наличии подтверждающих документов.

В этом случае вычет не действует.

При расчётах применяется коэффициент как пропорция между полными месяцами нахождения имущества у собственника и их количеством в налоговом периоде. Точкой отсчёта будет каждое 15-е число. Если сделка по передаче недвижимости состоялась до этой даты, то у покупателя возникает обязанность по уплате налога за полный месяц, продавец же, напротив, от неё освобождается.

Источник: https://ZhiloePravo.com/kadastr/stoimost/doma.html

Как считается кадастровая стоимость частного дома?

Как рассчитывают кадастровую стоимость дома

Жилищный вопрос, а также коммунальные платежи и их оплата были и остаются наиболее популярными темами для всеобщего обсуждения. Для быстрого решения данных проблем необходимо знать размер кадастровой стоимости дома. Эта информация доступна для каждого пользователя интернета, достаточно ввести адрес в поиск на сайте государственного реестра.

Что такое кадастровый паспорт

В пакете необходимых документов на недвижимую собственность, кроме свидетельства на право обладания, требуется также иметь кадастровый паспорт на квартиру, дом, участок земли и пр. Его внешний вид похож на личный паспорт гражданина. В нём содержатся исчерпывающие данные об объекте, даже точные координаты на местности.

Кадастровый паспорт является гарантией законности размещения дома или участка в указанном месте и свидетельствует о его официальной регистрации в государственном реестре. Кадастровую стоимость объекта также можно найти в этом документе.

Кадастровая стоимость — это размер стоимости дома или другого недвижимого объекта, рассчитанный независимыми государственными экспертами.

Сотрудники, которые определяют действительную кадастровую стоимость жилища, являются независимыми лицами. Их кандидатуры назначаются в ходе конкурса, который проводится органами местного самоуправления. Непосредственная оценка производится по определённым правилам.

Методика расчёта кадастровой стоимости выбирается лично экспертами. Если владелец дома не согласен с выбранной методикой, он может официально оспорить её в течение трёх месяцев. Для этого нужно подать соответствующее заявление в местные органы самоуправления.

Формула расчёта налога на землю опирается на кадастровую стоимость, которая официально приравнивается к рыночной цене на конкретную недвижимость.

Если владелец недвижимой собственности не согласен с размером земельного налога, необходимо подать жалобу. Плановая переоценка кадастра производится с интервалом в 3 — 5 лет.

Как получить справку о кадастровой стоимости

Чтобы удостовериться, правильно ли начисляется государственный налог на недвижимость, необходимо узнать точный размер кадастровой стоимости данного объекта. Чаще всего владельцы имущества лично посещают кадастровую палату. При посещении необходимо иметь при себе необходимые документы:

  1. Удостоверение о правах собственности.
  2. Заявление на выдачу справки о кадастровой стоимости.
  3. Чек об оплате данной процедуры.

Время на подготовку нужного документа не превышает семи рабочих дней. Полученная справка содержит следующую информацию:

  • кадастровый номер на недвижимость;
  • кадастровая стоимость объекта;
  • дата её определения;
  • утверждения;
  • внесения в государственный реестр;
  • особые отметки.

Если хозяин дома имеет кадастровый паспорт в бумажном исполнении, нужная информация также содержится на его страницах в полном объёме.

Налогоплательщики заинтересованы в том, чтобы величина кадастровой стоимости была пониже. Многих владельцев недвижимого имущества интересует, как рассчитать кадастровую стоимость дома, квартиры или земельного участка.

Государственное оценивание проводилось в массовом порядке в сжатые сроки. При этом вполне вероятно, были допущены различные ошибки и неточности. У каждого гражданина имеется неотъемлемое право на обжалование результатов в арбитражных судах или специальных комиссиях, созданных при территориальных органах государственного реестра.

Известно, что кадастровая стоимость жилища — это величина довольно приблизительная. Рассчитывать её величину призваны сотрудники Федеральной Службы картографии и кадастра (кадастровой палаты). Считается, что полученные данные максимально приближены к рыночной цене на данный объект.

Определение кадастровой стоимости осуществляется государственными служащими на основании требований Земельного кодекса Российской Федерации и актов местного самоуправления. Посчитанный размер напрямую зависит от следующих факторов:

  1. Месторасположения данного объекта недвижимости.
  2. Уровня рыночных цен.
  3. Площади конкретного земельного участка.
  4. Вида разрешённого использования.
  5. Категории земель, на которых размещён дом или земельный участок.

Несмотря на введение в жизнь новых правил, многие собственники недвижимости не совсем чётко представляют, в каком размере они обязаны платить налоги.

В соответствии с действующим законодательством, кадастровая стоимость определяется двумя методами:

  • моделирование (массовая оценка);
  • рыночная оценка (индивидуальная).

При массовом оценивании возникают большие затруднения, когда нужно определить кадастровую стоимость незавершённого строительства. Данные размеры исчисляются при помощи методов индивидуального оценивания.

Описание методов кадастровой оценки

При выборе наиболее приемлемого способа оценивания, работники кадастровых служб (оценщики) пользуются следующими подходами:

  1. Сравнительным.
  2. Доходным.
  3. Затратным.

Чаще всего используется сравнительная методика оценивания, чтобы максимально приблизиться к рыночным показателям. Нередки случаи, когда в одном и том же регионе в различных населённых пунктах рыночные цены на недвижимость сильно отличаются друг от друга. Соответственно и величины кадастровой стоимости также должны различаться.

Основные факторы, оказывающие влияющие на величину кадастровой стоимости жилых объектов:

  1. Характеристика сегмента — коммерческий, жилой.
  2. Расположение дома — степень удалённости от центра города, посёлка, железнодорожного вокзала, станции.
  3. Возраст строительного объекта (год постройки).
  4. Материалы изготовления несущих стен дома.
  5. Площадь строения и пр.

Независимый оценщик имеет право на самостоятельный выбор методики расчёта кадастровой стоимости в соответствии с федеральными стандартами оценивания.

Перед началом работ собственник имеет право поинтересоваться аттестацией инженера. Эти данные содержатся в государственном реестре. В данном документе также размещена информация о стоимости услуг каждого оценщика.

Возможен ли пересмотр кадастровой стоимости?

Кадастровая стоимость является основой для расчёта налоговой ставки на недвижимое имущество. Её величина также влияет на арендную плату за жильё. При завышении кадастра арендная плата соответственно повысится.

Владельцам домов, квартир, земельных участков и пр. рекомендуется внимательно ознакомиться с данными государственного реестра, чтобы при выявлении неточностей отстаивать своё право на пересмотр расчётов.

Решение проблемы с завышенными кадастровыми показателями имеет два пути. Чтобы обжаловать определение размера кадастровой стоимости, следует обратиться в комиссию местных органов самоуправления или в арбитражный суд.

В заявлении указывается о выявленном факте завышения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости. Гражданин имеет право подать жалобу в комиссию по рассмотрению споров не позднее, чем шесть месяцев, начиная с даты проведения оценивания.

Подобные проблемы стали возникать в результате введения нового налогового кодекса. В его тексте говорится о пересмотре кадастровой стоимости и увеличении ставки налога на недвижимое имущество. По сути, здесь объединяются налоги на имущество и землю.

Получается, при уплате налогов за единый объект, в который входят одновременно дом с землёй, цена будет рассчитываться из двух сумм с учётом обеих кадастровых стоимостей. При действии предыдущих правил расчёта налог за землю брался по кадастру, а за дом хозяин платил исходя из минимальной инвентаризационной базы.

Что нужно предпринять при выявлении завышенного кадастра?

В соответствии с действующим законом «Об оценочной деятельности», следует обратиться в Кадастровую палату с составленным заявлением о том, что требуется перерасчёт кадастровой стоимости конкретного недвижимого объекта. В этом государственном органе созданы специальные рабочие группы для решения всевозможных споров по кадастрам. Законными основаниями для осуществления пересмотра являются следующие пункты:

  • ошибочные данные об объекте (недвижимости или земле), используемые при расчётах;
  • при определении кадастровой стоимости дата была неактуальна, не учитывалась рыночная стоимость на текущее время.

Законом предусмотрено, что время рассмотрения подобных жалоб в досудебном порядке длится почти шесть месяцев.

Помощь квалифицированных юристов

Что означает оспаривание кадастра в арбитражном суде? В суд необходимо обратиться не позже трёх месяцев после того, как была выявлена завышенная кадастровая стоимость данного объекта.

При помощи опытных юристов, которые изучат возникшую проблему, определят, стоит ли заниматься этим вопросом, домовладелец составляет исковое заявление, текст которого будет направлен на получение максимально эффективного результата в его пользу.

Обращаться в суд имеет смысл только после того, как было составлено обращение в комиссию по земле. При неполном комплекте документов арбитражный суд вправе отклонить поданное заявление.

Источник: http://MirKadastra.ru/kadastrovomu-inzheneru/raschet-kadastrovoj-stoimosti-doma.html

Расчет кадастровой стоимости дома

Кадастровая стоимость дома является основополагающим показателем при расчете суммы налога на имущество. Собственникам важно знать по каким критериям она складывается и существует ли альтернатива ее изменения.

Источник: https://kupferllc.com/kak-schitaetsya-kadastrovaya-stoimost-chastnogo-doma/

Расчет кадастровой стоимости жилья в 2019 году

Как рассчитывают кадастровую стоимость дома

Кадастровая стоимость квартиры – это цена объекта недвижимости, приближенная к рыночной цене жилья. Как правило,рассчитывает эту стоимость Кадастровая палата, она же Федеральная Служба Кадастра и Картографии. Ранее кадастровая стоимость была не важна для россиян.

Теперь же, с введением новой системы налогообложения, о ней заговорил каждый налогоплательщик.

статьи:

Кадастровая стоимость квартиры в 2019 году определит налог на жильё – новое в налогообложении

С 1 января 2015 года вступила в силу глава 32 Налогового Кодекса РФ. Согласно статьям 399-409 расчет налогов на недвижимость будет рассчитываться по-новому. Теперь базовая налоговая ставка будет начисляться, в зависимости от кадастровой стоимости жилья.

Рассчитать налог на имущество можно самостоятельно, или воспользовавшись калькулятором в интернете.

Новая система затрагивает налогоплательщиков – физических лиц, обладающих правом собственности на жилое и нежилое помещение. Например, дом, дачу, квартиру, комнату, недострой, гараж и даже машиноместо.

Размер кадастровой стоимости жилья действительно влияет на налоги граждан РФ. Ведь, чем выше эта величина, тем выше процентная ставка. И наоборот.

Отметим, что ставка варьируется от 0,1 до 2%. Она может быть поднята в 2, а то и в 3 раза, если недвижимость располагается в городе федерального назначения. К таким городам относятся: Москва, Санкт-Петербург, Севастополь.

По новому законодательству, устанавливает налог муниципалитет.

Кроме того, он сможет аннулировать налоговую ставку, если вы принадлежите к следующей категории:

  1. Пенсионер.
  2. Ветеран.
  3. Инвалид.
  4. Пострадавший вследствие аварии на Чернобыльской АЭС или на производстве «Маяк».
  5. Военнослужащие со стажем больше 20 лет.
  6. Родственники военнослужащих, потерявшие кормильца.
  7. Лица, служившие в войсках особого назначения или проходившие службу в Афганистане.

Жаль, но многодетные семьи, отцы или матери-одиночки не попадают под льготу.

Кадастровая стоимость оценивается специальной комиссией раз в несколько лет.

Со временем она может увеличиться или уменьшиться, это зависит от:

  1. Экономической ситуации в стране и отдельном регионе. Например, учитывается размер средней заработной платы россиян и прочие условия.
  2. Тип недвижимости. Например, жилая/нежилая, коммерческая или промышленная.
  3. Характеристики имущества: этаж, площадь, год постройки.
  4. Расположение объекта в городе (близко к центру, далеко). Учитывается даже престижность района.
  5. Рыночной стоимости недвижимости. Как правило, рыночная и кадастровая цена жилья различается в 20-25%.

Узнать кадастровую стоимость можно 3 способами. Ниже рассмотрим подробнее каждый вариант. Жители Санкт-Петербурга могут подробнее ознакомиться с районным делением квартир и кадастровой оценкой земель на сайте городской администрации.

А узнав, можно ее изменить, если она указана неверно. Для этого вам стоит обратиться в налоговую инстанцию с письменным заявлением и документами, подтверждающими другую оценку имущества.

Как узнать кадастровую стоимость квартиры на сайте Росреестра – подробная инструкция

Каждый налогоплательщик может узнать необходимые данные, в том числе кадастровую стоимость, не отрываясь от экрана компьютера. Вы можете получить бесплатно любую информацию на сайте Росреестра: rosreestr.ru

Инструкция для получения данных такова:

  1. Введите в графу кадастровый номер объекта. Заполните пункты условный или устаревший номер.
  2. В подпункте «Адрес» следует выбратьГКН, то есть Государственный Кадастр Недвижимости.
  3. Далее заполните все данные, касающиеся расположения объекта.
  4. Отослав запрос, вы можете проверить статус отправленной заявки. Для этого стоит нажать на адрес своего жилья.
  5. Ниже вам высветится вся необходимая информация, в том числе – кадастровая стоимость.

Узнаем кадастровую стоимость жилья по кадастровому паспорту на квартиру

Необходимые данные можно отыскать в кадастровом паспорте домовладения или квартиры.

Заметьте, что указанная стоимость может быть неверной. Причина в том, что в 2012 году проводилась переоценка недвижимости, и в паспорта до этого момента была вписана старая цена.

Тем, кто получал паспорт до 2012 года, стоит обратиться в Кадастровую палату. Услуга обновления кадастрового паспорта не бесплатна.

Если стоимость, указанная кадастровом паспорте ниже, можно подать замечание по оценке кадастровой стоимости жилья в МФЦ или через портал Государственных и муниципальных услуг.

Источник: https://pravo812.ru/useful/478-raschet-kadastrovoj-stoimosti-zhilya.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.