Как поменять управляющую компанию жилого дома

Содержание

Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме

Как поменять управляющую компанию жилого дома

Смена управляющей компании в многоквартирном доме — правильное решение, когда УК не выполняет свои обязанности или неизвестно, куда постоянно уходят деньги жильцов. Сменить управляющую компанию не так уж и сложно, однако есть тонкости. Об этом мы и поговорим далее.

Способы управления многоквартирным жилым домом

Прежде чем перейти к главному вопросу о том, как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме, разберем, какие вообще есть способы управления многоквартирным жилым домом (сокращенно — МКД).

Управлять МКД жители дома могут:

  • Самостоятельно, без привлечения сторонних организаций и без учреждения товариществ (ст. 164 Жилищного кодекса РФ, далее — ЖК РФ). При этом большинством собственников должны быть заключены договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества с лицами, которые такие услуги оказывают.
  • Посредством организации товарищества собственников жилья (ТСЖ) или специализированных жилищных или жилищно-строительных кооперативов (ЖК, ЖСК). Жильцам необходимо в надлежащем порядке зарегистрировать товарищество или кооператив (обычно в администрации). После этого от имени ТСЖ, ЖСК или ЖК могут заключаться договоры с лицами, оказывающими услуги по содержанию и выполнению работ в отношении общего имущества.
  • При привлечении управляющей компании (ст. 162 ЖК РФ). Обратиться за ее услугами могут как собственники жилья (выбрав ее по совместному решению), так и ТСЖ, ЖСК и ЖК.

Обратите внимание! От того, заключен договор между УК и непосредственно собственниками жилья или между УК и товариществом / жилищным кооперативом, зависит порядок смены управляющей компании.

Далее разберем, как поменять управляющую компанию в многоквартирном доме.

Основания для смены УК

Сначала дадим рекомендации для собственников квартир в многоквартирных жилых домах (т. е. где нет ТСЖ или ТСН). Можно ли сменить управляющую компанию по дому в этом случае? Да, сделать это по закону можно в следующих ситуациях:

  • Истек срок действия договора между собственниками жилья и УК (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ). Самый простой случай, когда можно сразу заключить договор с новой выбранной управляющей компанией.
  • Если управляющая организация не выполняет условий договора с собственниками жилых помещений (п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). В этой ситуации собственники могут расторгнуть договор в одностороннем порядке.
  • УК лишилась лицензии на управление жилым домом (ст. 199 ЖК РФ).
  • По договоренности между УК и собственниками жилья. Можно прямо обратиться к управляющей компании с предложением расторгнуть договор по согласию сторон, после чего (при положительном ответе от УК) подписать договор с другой компанией.
  • Изменился способ управления имуществом многоквартирного жилого дома. Например, общим собранием было принято решение создать ТСЖ или ТСН. Это вновь созданное товарищество может выбрать новую УК и заключить с ней договор (подп. 1 п. 1 ст. 137 ЖК РФ).

Подробнее о каждом из оснований смены УК можно прочесть в «КонсультантПлюс». Если у вас еще нет доступа к системе, получите его на два дня бесплатно. Или закажите актуальный прайс-лист, чтобы приобрести постоянный доступ.

Обратите внимание! Вышеприведенные основания смены УК подходят именно для тех случаев, когда не создано ТСЖ или ТСН. Если уже создано ТСЖ или ТСН, то достаточно провести общее собрание членов товарищества (если это предусмотрено уставом). При этом ТСЖ или ТСН могут вообще обойтись без УК, однако все хлопоты по содержанию дома они тогда берут на себя.

Собрание жильцов

Предположим, собственники жилья в МКД или их большинство считают, что УК пора сменить. Чтобы закрепить это решение так, как положено по закону, необходимо провести общее собрание. Рассказываем, как это сделать.

Важно! Смена управляющей компании без согласия собственников невозможна, только они решают судьбу управления домом. При этом не стоит путать понятия «собственник помещения» и «проживающий в жилом помещении»: лицо, снимающее квартиру или проживающее по регистрации, но при этом не обладающее правом собственности на помещение в МКД, в данном вопросе права голоса не имеет.

Подготовка к собранию

Перед собранием нужно:

  • Изучить договор с прежней УК. Это необходимо сделать прежде всего для того, чтобы убедиться в существовании оснований для расторжения договора (например, что УК на самом деле нарушила конкретные положения договора или что договор уже истек). Также нужно поднять тарифы на услуги, обсудить с собственниками, какие положения стоит исключить, а какие добавить в новый договор.
  • Подготовить повестку общего собрания. В нее включаются следующие вопросы:

  • Уведомить собственников о проведении общего собрания. О том, что намечается такое мероприятие, инициатор должен сообщить собственникам жилых помещений в МКД не позднее чем за 10 дней до проведения (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).

Как это сделать? Если ранее собственники не определили на собрании иной способ уведомления, то по закону сообщение о проведении собрания должно быть направлено каждому собственнику заказным письмом или лично вручено под подпись. При этом рациональнее также проинформировать собственников, поместив объявления в подъездах дома и позвонив им по телефону (или обойдя квартиры по возможности).

Объявление о смене УК – образец.

Проводим общее собрание в МКД

Форма проведения собрания — очная, заочная или очно-заочная — должна быть указана в уведомлении. В соответствии с заявленной формой и проводится собрание:

  • очная форма — все или большая часть собственников собираются в назначенное время в определенном месте и участвуют в ании по вопросам повестки;
  • заочная форма — всем собственникам помещений рассылаются бланки решений, они их заполняют и потом возвращают представителям инициативной группы;
  • очно-заочная форма — в этом случае часть собственников лично присутствует на собрании, а часть потом обходят участники инициативной группы с бланками решений для сбора оставшихся подписей (или рассылают им бланка по почте).

Собрание считается состоявшимся (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники, обладающие более чем 50% от общего числа . Количество каждого из них рассчитывается пропорционально его доле в праве, а именно: 1 кв. м = 1 голос.

Подробнее об общем собрании жильцов — в «КонсультантПлюс». Если у вас еще нет доступа к системе, вы можете получить его на два дня бесплатно.

Подводим итоги и протоколируем результаты

Сколько нужно для смены управляющей компании?

Решение по вопросу, можно ли сменить управляющую компанию и по сопутствующим проблемам, принимается большинством от общего числа , участвующих в собрании собственников помещений в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Счетная комиссия (ее состав также определяют собственники на общем собрании) собирает бюллетени и подводит итоги ания.

Решение затем оформляется протоколом, к которому прилагаются все бюллетени для ания. Требования к оформлению протокола утверждены приказом Минстроя России от 28.01.2019 №44/пр. Образец можно скачать ниже:

Протокол общего собрания МКД — образец.

Источник: https://zen.yandex.com/media/nsovetnik/kak-smenit-upravliaiuscuiu-kompaniiu-v-mnogokvartirnom-dome-5f9ec49e49505f681198711d

Как поменять управляющую компанию в многоквартирном доме

Как поменять управляющую компанию жилого дома

Как часто мы сталкиваемся с плохим обслуживанием, не соответствующим выполнением работы и искусственным завышением тарифов со стороны управляющей компании. В подъезде всегда грязно, уже несколько месяцев не работает лифт и не вывозится мусор, осыпается штукатурка?

В данном случае может помочь обращение в управляющую компанию. Но если после рассмотрения заявления ситуация не изменилась, можно смело менять организацию. Давайте рассмотрим, как отказаться от услуг управляющей компании.

Когда можно менять управляющую компанию

Поменять организацию можно после окончания срока договора, который составляет 1-5 лет. Но многие интересуются, можно ли отказаться от услуг до завершения этого срока. Согласно российскому законодательству заменить фирму можно уже через год после заключения договора в случае, если она не выполняет обязательства по договору.

Однако для этого потребуется большое количество времени, сил и терпения. Кроме того, фирма может отказаться передавать документы в другую организацию. В данном случае важно правильно выполнить правила смены фирмы и собрать доказательства того, что компания не справляется с обязанностями.

Напомним, что в обязанности управляющей организации входит надлежащее оказание коммунальных услуг и содержание общедомового имущества в многоквартирном жилом доме, а именно:

  • Обеспечение безопасности и надлежащего состояния общедомового имущества, которое подразумевает безопасное состояние полов и потолков, подвала и кровли, необходимое освещение на лестничной площадке;
  • Своевременная уборка подъезда и вывоз мусора;
  • Озеленение и облагораживание территории;
  • Установка общедомовых счетчиков;
  • Подготовка дома к отопительному сезону. Кроме того, собственники квартир в данном доме вправе потребовать от организации справку о готовности дома к зиме;
  • Организация текущего и капитального ремонта в подъездах, подвалах и на чердаке, ремонт фасада, фундамента и кровли здания;
  • Оповещение жильцов о предстоящем ремонте, отключении электричества, газа, холодной или горячей воды за десять дней.

Еще один важный фактор в работе управляющей организации — прозрачное ведение финансовой деятельности, предоставление информации о работах, расходах и тарифах на услуги ЖКХ.

Данная информация выкладывается на сайте управляющей фирмы и представляется в первом квартале на собрании владельцев помещений. Кроме того, по запросу жильцов сотрудники учреждения должны предоставить квитанции, отчеты и другие необходимые документы.

Таким образом, причиной смены управляющей компании могут стать низкое качество выполнения коммунальных услуг и ненадлежащее содержание общедомового имущества, игнорирование обращений от жильцов и несвоевременное исполнение обязательств, сокрытие информации о деятельности и нецелевой расход финансовых средств.

Порядок смены управляющей организации

  • Выбор новой управляющей фирмы. В данном случае анализируют рынок управляющих фирм в вашем городе и выбирают подходящие. Посмотрите, сколько домов входят под управление той или иной компании, изучите сайт и то, как освещается информация о работе организации, как оперативно рассматриваются обращения граждан и прочие аспекты. Получите отзывы от жильцом домов, которых обслуживают данные компании;
  • Проведение собрания собственников помещений многоквартирного дома, которое контролирует данная управляющая организация;
  • Уведомление жильцов и владельцев помещений в доме о состоявшемся собрании в течение десяти дней после данного события;
  • Уведомление старой управляющей организации о расторжении договорных отношений в течение пяти дней после проведения собрания. Кроме того, уведомление отправляют в органы государственного и муниципального жилищного надзора;
  • Заключение договора с новой управляющей компанией. Договор считается действительным только при наличии подписей свыше 50% владельцев помещений в доме;
  • Переход считается осуществленным, когда дом включен органами жилищного надзора в лицензию новой управляющей организации.

Как организовать собрание собственников

Сменить управляющую компанию в многоквартирном доме можно только коллективно, хотя инициатором замены может выступить каждый собственник. Поэтому если вы хотите поменять организацию, нужно организовать собрание жильцов. Тщательно подготовьтесь к собранию, выберите доводы и аргументы о несоответствии работы фирмы заявленным требованиям и договорным обязательствам.

Сведения о предстоящем собрании важно донести до каждого собственника минимум за десять дней до данного события. Обязательно повесьте объявление о предстоящем собрании! Учтите, что среди собственников могут быть жильцы, муниципалитет и частные фирмы. Важно предупредить каждого, иначе управляющая компания сможет оспорить решение этого собрания.

Перед собранием выбирают председателя и секретаря, который будет вести протокол. Протокол составляют в письменном виде с указанием места и даты проведения собрания, главного предмета собрания и результатами ания.

В конце документ подписывают секретарь, председатель и члены счетной комиссии. Решение и результаты собрания в течение десяти дней доводят до каждого собственника, кто не участвовал в собрании.

Собрание состоялось, если в нем участвовали собственники, которые владеют свыше 50% . Голос зависит от размеров жилой площади, которая принадлежит гражданину. Переход состоится, если инициатива наберет свыше половины .

В результате положительного ания управляющая фирма должна сдать полномочия в течение тридцати дней и передать новой фирме техническую документацию по дому.

Если компания не хочет передавать дом

Если управляющая компания отказалась добровольно передать полномочия по контролю за жилым многоквартирным домом новой фирме, вы можете подать исковое заявление в суд. Но в данном случае важно правильно выполнить условия проведения собрания и нужны веские поводы для смены фирмы.

В случае грубых нарушений со стороны управляющей фирмы, среди которых продолжительное отсутствие газа и воды, в зимний период — слабое отопление и так далее, можно подать исковое заявление в суд. В данном случае важно составить жалобу с указанием и доказательствами нарушений.

Это фотографии, видео- и аудиоматериалы, которые отражают проблемы. Важное значение играют акты независимых экспертов. Это замеры температуры в помещениях, исследование неисправного трубопровода и т.д..

Перед подачей иска в суд обязательно обращайтесь с жалобой о нарушениях непосредственно в компанию, обслуживающую дом. Если заявления остаются без рассмотрения, ответа или действий по исправлению нарушений, возможны жалобы по бездействию управляющей компании в Государственную жилищную инспекцию, Роспотребнадзор и/или Прокуратуру.

Как показывает практика, суд может отказать в иске, если в досудебный период не были предъявлены претензии и отправлены обращения непосредственно к ответчику.

Источник: https://VsePoDomu.ru/zhkh/kak-smenit-kompaniyu-v-dome/

Как сменить управляющую компанию на доме

Как поменять управляющую компанию жилого дома

В этой статье я хочу поделиться с вами алгоритмом о том, как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме.

В своей правовой практике я часто наблюдаю следующую картину. Жители дома, недовольные качеством управления со стороны действующей управляющей компании, имеют желание ее заменить, однако вопрос не решается из-за отсутствия понимания о необходимых действиях для этого.

В последние года Законодатель ввел много лицензионных требований к УК, которые обязаны им следовать (например, ведение личной анкеты на сайте ГИС ЖКХ, обеспечение приема заявок и обращений через электронную почту, нормативные предельные сроки оказания услуг жителям и т.п.).

Нарушение лицензионных требований означает, что УК не соответствует жестким критериям качества работы и, как следствие, такие УК становятся неэффективными и «якорят» развитие дома, переходят в статус «паразитирования» на жителях – собираются денежные средства, однако никаких изменений в доме не происходит.

Смена УК состоит из ряда простых, но важных, пунктов.

1. Сбор информации о собственниках жилых и нежилых помещений в вашем доме.

Как правило, эту информацию можно собрать самостоятельно через Росреестр (требуются финансовые вложения), либо через УК, которая рассматривается жителями на замену текущей (как правило бесплатно для жителей через внутренние возможности УК). Необходимо знать собственников всех помещений, без исключения, т.е. обладать информацией в расчете 100%.

2. Необходимо собрать контактную информацию собственников. Рекомендуемое значение –не менее 80% от общего количества собственников.

3. Организовать чат (социальную группу и т.п.) для собственников дома (Вайбер, Воцап, Телеграм, ВК, ОК, ФБ – что угодно, где вы можете без отрыва от текущих дел обсуждать и решать текущие вопросы дома).

4. Выбор потенциальной УК и предварительные договоренности с руководством по тарифу на содержание и управление домом, определение типовой формы договора управления.

5. Проведение неформального (неофициального) ания-теста собственниками дома, например, в созданном чате. Это позволит получить достоверные данные о результатах будущего официального ания.

6. Получить одобрение на выбор потенциальной УК на вашем доме, в том числе согласие бороться за дом с предыдущей УК в судебном порядке с соответствующими затратами за счет новой УК (арбитражные процессы по взысканию остатка денежных средств на лицевом счете дома; передача или восстановление технической документации дома и т.п.).

Следует учитывать следующее. Действующее законодательство не содержит в себе всех механизмов, работающих на практике, в реальной жизни. Бывают случаи, когда желания большинства жителей недостаточно для смены УК.

Здесь понадобится согласие новой УК взять дом на обслуживание у старой УК. И такого желания может не возникнуть, например, из-за плохого технического состояния дома, т.к.

в него требуется вложения существенных средств со стороны новой УК (жители зачастую не понимают этих аспектов, считая, что им «все должны»).

Бывают ситуации экономической зависимости старой УК и новой УК, когда обе УК являются друг по отношению к другу контрагентами по договорам подряда по другому жилому фонду. Бывают случаи, когда старая УК обладает определенным лобби в органах жилищного надзора, через который организуется саботирование итогов ания по выбору новой УК.

Эти аспекты следует проговорить и быть готовыми к ним. При грамотном юридическом сопровождении эти проблемы нивелируются.

Управление многоквартирными домами – это открытый рынок услуг, бизнес, в котором существует конкуренция.

После этих пунктов можно переходить к официальной части.

7. Инициирование общего собрания. Процедуру следует проводить в строгом соответствии нормами жилищного законодательства, чтобы впоследствии результаты ания невозможно было отменить в суде. Как правило, выбранная вами новая УК предоставляет такую правовую поддержку – организовывает документацию, подсчет , создает для вас формуляры и бланки согласно нормам ЖК РФ.

Хочу обратить внимание на то, что если новая УК никак не помогает жителям в этом вопросе, то следует задаться вопросом – верно ли была выбрана вами эта УК в качестве замены старой? Ведь заинтересованность новой УК в управлении вашим домом должна быть на деле реальной инициативой.

Нужно иметь ввиду, что действующая УК, возможно, будет предпринимать меры по недопущению перехода дома к новой УК. Моя рекомендация – организуйте ваши выборы максимально публично, в первую очередь для жителей дома.

Жители должны понимать, что происходят важные ключевые изменения их жизни, они должны понимать личную ответственность в этом.

Можно пригласить журналистов, освещать события в созданном вами чате, организовывать объявления на подъездах и т.п.

При реальном желании жителей сменить нерадивую УК последняя будете переизбрана.

8. Последний пункт в алгоритме – это потенциальные судебные споры после проведенного общего собрания в доме и выбора новой УК. Их можно разбить на следующие пункты:

– Старая УК оспаривает решение общего собрания о смене УК через аффилированных лиц из числа собственников дома.

– Старая УК до аннулирования своих полномочий по управлению домом успевает инициировать и провести новое общее собрание по выбору самой себя обратно в этот дом. Это решение уже приходится оспаривать собственникам дома, пытающихся сменить старую УК.

– Государственная жилищная инспекций субъекта России, являясь надзорным лицензирующим органом по отношению к любым управляющим компаниям, незаконно отказывает новой УК во внесении записи о ней в реестр (приложение №1 к лицензии) жилых домов. Данные незаконное действие оспаривается в суде новой УК.

Добрый день. Подскажите, пожалуйста в каком направлении действовать, никто внятно ничего сказать не может. Обращался в Банк, в нотариат(где числится имущество в залоге).

Ситуация: У официального дилера был приобретен автомобиль с пробегом. Проездили на нем 2 года, решили поменять на новый. Начали продавать, а нам один из звонящих сказал что наш автомобиль находится в залоге. Проверили, действительно есть.

На момент покупки в залоге была уже месяц(до этого у официалов она простояла 4 месяца), т.е. залог возник в тот момент, когда уже был другой собственник. Но проблема в том, что по тому WINу совпадает только модель. год другой и собственник другой.

В ПТС этого собственника (на которого залог в банке) нет и никогда не было.

В банке посылают, говорят ищите собственника на которого оформлен залог и с ним решайте,только, решать, что не говорят. В нотариате говорят что решайте с банком вопрос, пусть они снимают залог.

Заранее благодарен за совет.

[моё] Продажа авто Лига юристов Текст Авто Залог Юридическая помощь

Все адвокаты жулики, мошенники, стяжатели, крохоборы и живоглоты!Как часто можно слышать эту фразу от граждан, оставшихся недовольными полученным результатом. А что предшествует этой фразе? Как правило, ряд определенных событий. Например, возникла у гражданина проблема, связанная с привлечением к уголовной ответственности. Начинает он искать адвоката.

С этой целью опрашиваются родственники, друзья, знакомые, коллеги по работе. Кто-нибудь обязательно да посоветует адвоката, который когда то помог ему в трудной ситуации.А дальше расскажем на примерах из личной практики.Приходит к нам с коллегой гражданин и рассказывает свою историю. Обычно сразу становятся понятны перспективы дела и возможный результат.

Сейчас мы берем самый простой вариант: человек виноват и доказательства этому есть ( для примера – ДТП с выездом на встречную полосу движения , в результате которого наступила смерть двух и более лиц). Человек приносит материалы дела, схему ДТП, и даже запись с видеорегистратора. Честно говоришь ему, что все плохо.

Он виноват, потому что выехал на полосу встречного движения, где и произошло ДТП. С большой долей вероятности будет лишение свободы в колонии-поселении. Вопрос только в том, сколько дадут. Клиент уходит озадаченный и разочарованный со словами, а мне говорили, что вы можете помочь.

Через какой-то промежуток времени выясняется, что он ушел к адвокату, который заверил его в том, что он не виноват, а виноваты сами потерпевшие, которые не тормозили, увидев , что он выехал на их ( встречную для него) полосу движения. В результате приговор обвинительный и наказание реальное.

На вопрос адвокату, как же так, вы же обещали оправдательный приговор?, поступает ответ – А что Вы хотели, Вы же выехали на встречку!Второй пример. Приходит ранее судимый гражданин и говорит, у меня сейчас условный срок 3 года, а я опять совершил преступление ( кражу). Что теперь будет? А будет приговор и реальное лишение свободы на срок не менее , чем 3 г 6 мес .в лучшем случае.

А что, еще раз условно нельзя? В Вашем случае нет. Уходит человек к адвокату, который говорит ему – Да конечно можно второе условное! Запросто! Главное плати! В результате приговор, взятие под стражу в зале суда и отбывание реального наказания.И таких примеров очень много. А ведь клиент сам виноват.

В чем? А в том, что он хочет слышать только то, что хочет слышать! И ему не нравится слышать неблагоприятный прогноз, основанный на опыте и сложившейся практике. Гораздо приятнее слышать подтверждение своих мечтаний, пусть даже и не исполнимых.

Окрыленный такими перспективами человек платит большие деньги за предоставленную ему иллюзию в виде обещания благоприятного исхода и с некоторой долей презрения вспоминает о тех, кто не стал давать ему никаких гарантий и правдиво рассказал , как будут развиваться события и какой будет результат на выходе.В итоге- и деньги заплатил большие и срок получил реальный.

А после этого все адвокаты жулики, мошенники, стяжатели, крохоборы и живоглоты! Берут деньги и не работают! А как же тогда те адвокаты, которые сказали вам не то, что вы хотели услышать, а то, что с большой долей вероятности произойдет? Они-то в ваших глазах были дураками, которые не умеют работать.

Их-то вы зачем приравниваете к тем, чьи соловьиные песни так ласкали ваш слух обещаниями исполнения несбыточных желаний?А ведь есть простой способ проверки правдивости слов адвоката и даваемого им прогноза. Разумный человек задумается, почему два разных мнения по одному вопросу. Сходите на консультацию к разным защитникам. Если большинство из них будут говорить одинаково, то выбирайте из них того, кто вам больше нравится, и с кем вы будете работать.И не надо всех равнять под одну гребенку. Выбирайте правильно. Кто ищет волшебника, тот находит сказочника!Учитесь на чужих ошибках и старайтесь не совершать своих!

Источник: https://pikabu.ru/story/kak_smenit_upravlyayushchuyu_kompaniyu_na_dome_7803851

Смена УК собственниками дома. Порядок действий при смене управляющей компании

Как поменять управляющую компанию жилого дома

Так, в случае если в МКД доля государственной собственности составляет более 50%, договор управления заключается с организацией, выбранной по результатам открытого конкурса (п.2 ст.163 ЖК РФ).

Также по результатам открытого конкурса заключается договор управления по тем МКД, в которых за год до даты конкурса собственники помещений в МКД не выбрали и не реализовали способ управления или по тем МКД, по которым закончился срок действия договора управления, заключённого ранее по результатам конкурса (п. № 75 регулируется порядок проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления МКД.Документы, предоставляемые УК для участия в конкурсе: Заявка на участие в конкурсе; Комплект учредительных документов; Копии лицензий и сертификатов;

Наказание для УК за отказ в передаче документов на МКД

Это подтверждает и судебная практика, которую мы рассмотрим ниже.

УК ТИС обратилась в Арбитражный суд Тамбовской области с иском к региональному УФАС о признании незаконным и отмене постановления об административном правонарушении.

7 ноября 2012 года собственники помещений в МКД на общем собрании приняли решение о расторжении договора управления с данной УК в связи с нарушением ей выполнения условий договора.

4 ст.161 ЖК РФ). Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г.

На основании этого протокола собственники помещений в данном доме обратились в УК ТИС с требованием о передаче технической и другой сопутствующей документации на свой дом.Но УК ТИС ответила, что не собирается передавать никакие документы на данный МКД,

О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (с изменениями на 13 сентября 2020 года) (редакция, действующая с 1 марта 2020 года)

Под деятельностью по управлению многоквартирным домом (далее — управление многоквартирным домом) понимается выполнение стандартов, направленных на достижение целей, установленных , а также определенных решением собственников помещений в многоквартирном доме.3.

Также собственники приняли решение о выборе другой управляющей компании — УК Содружество.Протоколом ОСС от 7 ноября 2012 года было принято решение о расторжении договора управления с УК ТИС и заключении такого договора с УК Содружество.

Управление осуществляется в отношении каждого отдельного многоквартирного дома как самостоятельного объекта управления с учетом состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома, а также исходя из , утвержденного (далее — минимальный перечень).4.

Управление многоквартирным домом обеспечивается выполнением следующих стандартов:а) прием, хранение и передача технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов, предусмотренных , утвержденными

Когда можно выйти из состава товарищества собственников жилья

  • Обязанности ТСЖ перед жильцами дома

Чтобы разорвать отношения с организацией необходимо дождаться истечения срока контракта, либо инициировать процедуру одностороннего выхода в следующих обстоятельствах:

  • Личное неудовлетворение деятельностью организации. Любой повод может стать основанием для недовольства, однако чаще желание уйти вызывает низкое качество работы правления, нарушения закона, обман членов товарищества и т.д.
  • Намерение свести взаимодействие с управляющим органом к опосредованному управлению через УК. Членство предполагает активную вовлеченность в управление МКД, принятие совместных решений и передача административных функций выбранному правлению.
  • Проведение реорганизации с преобразованием в жилищный кооператив или ЖСК. Процедура проводится через разделение или выделение организации в рамках закона №123-ФЗ и п.3 ст.140 Жилищного Кодекса.
  • Передача недвижимости другому собственнику. Обстоятельства, вынуждающие переоформлять квартиру на другого собственника, могут быть разные – наследование, мена, дарение, покупка. После избавления от недвижимости членство утрачивается, а новый хозяин должен писать заявление о вступлении.
  • Прекращение деятельности юрлица в результате ликвидации. Порядок действий установлен ст.141 жилищного законодательства. Основанием для ликвидации станет выход из организации более половины участников. Оставшиеся владельцы автоматически утрачивают участие в ТСЖ в связи с ликвидацией.

Любой желающий вправе стать участником организации, если есть собственность в пределах указанного МКД, но для выхода предусмотрены некоторые ограничения.

Выход одного собственника (одной квартирой)

Процедура, как выйти из ТСЖ одной квартирой, выполняется через подачу добровольного заявления хозяина квартиры. Никакого согласования с остальными участниками товарищества не потребуется. Правление организации не может устанавливать дополнительных ограничений и условий для подтверждения заявления на выход из ТСЖ.

Если квартирой владеют в долях, каждый сособственник обязан написать заявление о выходе из ТСЖ в соответствии со ст. 143 ЖК РФ.

Скачайте Бланк заявления о выходе из ТСЖ (вариант №1) (19,5 KiB, 91 hits)

Образец заявления о выходе из ТСЖ одной квартирой (вариант №2) (19,5 KiB, 102 hits)

Если количество лиц, отказавшихся обслуживаться данным способом, превысило половину участников, остальным также придется решать вопрос дальнейшего обслуживания и управления домом и общедомовым имуществом.

Выйти из состава товарищества в полном составе

Как только число несогласных с действиями правления жильцов превысило 50%, на общем собрании принимают решение о реорганизации или ликвидации юрлица. Порядок ликвидации товарищества регламентирован ст. 141 ЖК РФ. Если предстоит разделение организации, руководствуются ст. 140 ЖК РФ.

При реорганизации следуют принципу одно товарищество в пределах 1 и более МКД. Процедура доступна только при обслуживании через товарищество нескольких домов.

Блог

В силу подпункта «а» пункта 4 Правил № 416 управление многоквартирным домом обеспечивается выполнением таких стандартов, как прием, хранение и передача технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов, предусмотренных Правилами № 491, в порядке, установленном Правилами № 416, а также их актуализация и восстановление (при необходимости). Согласно п.21 Правил № 416 в случае отсутствия у ранее управлявшей многоквартирным домом организации одного или нескольких документов, входящих в состав технической документации на многоквартирный дом, такая организация обязана в течение 3 месяцев со дня получения уведомления, предусмотренного пунктом 18 настоящих Правил, принять меры к восстановлению таких документов и в порядке, предусмотренном пунктом 22 настоящих Правил, передать их по отдельному акту приема-передачи организации, выбранной собственниками

Пошаговые инструкции

Если решено единолично отказаться от услуг товарищества, то необходимо выполнить следующий алгоритм действий:

  1. Явитесь в офис ТСЖ, заявите о своем желании и попросите образец заявления. Отказать вам не могут.
  2. В заявлении укажите причину выхода.
  3. Пройдите процедуру медиации – попытайтесь договориться о решении проблемы мирным путем. Если ваши требования не удовлетворяют – товарищество издает приказ о выходе вас из его состава.
  4. Обратитесь с копией заявления в ресурсообеспечивающие организации. Необходимо договориться о том, чтобы вас лично оповещали о платежах. Как правило, это делается также в форме заявления.

Если у вашей квартиры есть долги по тем или иным видам услуг — вы не можете выйти из состава пока не погасите их.

Источник: https://vostok-kvartal.ru/kommunalnoe-hozyajstvo/smena-upravlyayushchej-organizacii.html

Как поменять управляющую компанию в многоквартирном доме?

Как поменять управляющую компанию жилого дома

Далеко не всегда работа УК устраивает собственников жилья. В результате, накапливаются нарекания к работе, общий уровень неудовлетворенности растет. Встает вопрос о смене управляющей компании в многоквартирном доме на более эффективный вариант – другую УК или создать новое товарищество собственников.

В 2015 году, с целью обеспечения большего контроля за качеством предоставляемых услуг, было введено обязательное лицензирование деятельности компании, которая управляет домом.

Однако работа компаний по-прежнему вызывает претензии со стороны собственников жилого дома.

Смена УК является действенным способом решения проблемы, однако требует основательной подготовки, активной позиции самих жильцов и знания законодательной базы.

Причины, чтобы сменить УК

Договор, заключаемый между УК и собственниками, содержит положения об обязательствах компании, и при выявлении низкого качества производимых работ, нарушениях сроков или невыполнения положенных мероприятий в области коммунального хозяйства ЖКХ, владельцы недвижимости инициируют процесс изменения управляющей компании и выдвигают, при необходимости, претензии в ее адрес.

Жилищным Кодексом регулируется круг обязанностей УК, чья деятельность должна быть направлена на обеспечение высокого уровня жизни и комфорта для всех жильцов дома. Согласно ст. 162 ЖК РФ, полномочия УК реализуются согласно заключенного договора, одобренного решением общего собрания всех жильцов.

Нарекания по любому из пунктов данного документа, согласно ч.8.2 ст. 162 ЖК, в 2018 году позволят собственникам жилья расторгнуть отношения с действующей УК и передать управление другой.

Так как смена управляющей компании в многоквартирном доме довольно сложна ввиду необходимости соблюдения определенного порядка действий и активности самих жильцов, следует разобраться в причинах, которые могут стать основанием, чтобы расторгнуть действующий договор:

  1. Срок действия договора истек.
  2. Требуемые по договору работы не выполняются.
  3. Объем исполняемых работ недостаточен или характеризуется низким качеством.
  4. Поступающие заявки на ремонт не исполняются в положенный срок.
  5. Деятельность управляющей компании непрозрачна, а информация о ней скрыта от собственников квартир.

Когда лучше сменить УК

Так как поменять управляющую компанию в многоквартирном доме можно лишь в строгом соответствии с установленной по закону последовательностью, порядок действий должен быть заранее изучен и четко определен.

Жильцы МКД имеют право определять УК по своему усмотрению и заключать с ней договор на любой срок в пределах до пяти лет.

Рекомендуется сменить управляющую компанию по окончании действующего контракта, либо по истечении первого года на обслуживании у текущей УК, слишком ранняя смена УК не позволит полностью проявить себя новому исполнителю.

По завершении года работы становится более понятно, каковы действительные успехи нового юрлица, и нужна ли будет замена.

Процедура по смене

Заключив однажды договор на управление с определенной организацией, жильцы вовсе не обязаны быть бессрочно привязанными к одной и той же конторе. Если текущая УК не справилась с возложенными на нее ожиданиями, настало время изучить особенности процедуры перехода под управление к другой организации.

Благодаря смене УК, жильцы смогут повысить уровень комфорта при проживании в МКД, а также создать эффективное рациональное снабжение жильцов всеми требуемыми ресурсами, заботясь также о поддержании коммуникаций в отличном состоянии.

Немаловажно, при замене одной компании на новую, тщательно изучить текущее положение на рынке данного вида услуг, чтобы принять верное решение.

Чтобы перейти в другую УК, проходят несколько этапов, состоящих из множества различных мероприятий. В обобщенном виде можно представить следующий порядок действий:

  1. Достигнуть единое решение собственников сменить компанию, с которой они сотрудничают на данный момент.
  2. Подобрать наиболее эффективную организацию, которая сумела бы оптимально организовать работу по управлению различными сферами потребностей всего дома.
  3. Составленный и подписанный протокол собрания жильцов передают в адрес УК, с которой намерены расторгнуть отношения, и новой организации.

К числу основных частых нарушений смены УК относится ненадлежащее оповещение о предстоящих изменениях.

Последовательность действий

Когда недовольство работой действующей УК привело к поднятию вопроса о ее замене, все следующие действия исполняются в строгой последовательности, установленной положениями жилищного законодательства:

  1. Выбор новой УК, на основании информации о рейтингах, сбора отзывов от жильцов других домов под управлением новой организации, обсуждение вопросов с потенциальными кандидатами на управление домом. Рекомендуется подбирать наиболее дотошных жильцов, готовых критиковать и выяснять наиболее волнующие проблемы с руководством новой УК.
  2. Определение способа заменить компанию: путем выбора новой УК в связи с окончанием текущего договора, лишении лицензии, по соглашению или через одностороннее расторжение при выявлении нарушений условий подписанного договора. Согласно Постановления Президиума ВАС РФ №7677/11 от 22 ноября 2011г., жильцы вправе произвести досрочную смену компании при принятии такого решения общим собранием, даже если серьезных отклонений в работе текущей организации не имеется. На основании п.1 ч.1 ст. 137 ЖК, отказ от текущей УК возможен при организации ТСЖ.
  3. Собрание собственников помещений в многоквартирном доме (допускается очно-заочная форма). На этом мероприятии, в рамках заранее подготовленной повестки, жильцы решают разорвать отношения с действующей УК, выбирают дальнейший способ управления и утверждают новую организацию. Важным моментом является надлежащее уведомление собственников о планируемом собрании (это можно сделать лично с распиской в получении уведомления, заказным письмом, либо через размещение объявления на доме, если такое правило было введено собранием жильцов ранее). В рамках заочной части собрания необходимо обойти тех собственников, которые не смогли присутствовать на собрании
  4. После составления протокола, в течение 10-дневного срока, все собственники уведомляются о принятом решении с размещением документа в общедоступном месте, а старая УК получает копию принятого постановления. Если меняется способ управления, информация передается в УК и соответствующие органы государственного и муниципального надзора и контроля в течение 5 дней.
  5. После того, как все задействованные стороны получили оповещение, заключают договор с новой УК. Далее выбранная организация обращается в государственные органы для внесения изменений в лицензию. На изменение сведений лицензии государством отводится 10-дневный срок.

Соблюдая в точности все нормы действий по переходу по Жилищному Кодексу РФ, проблем в связи с переходом под новое управление не возникает.

Как перезаключить договор

Владельцы квартир и помещений МКД жилья вправе вносить изменения в подписываемый с УК документ, регламентирующий права и обязанности сторон. Пересмотреть свои взаимоотношения с УК поможет детальное изучение условий контракта и сопоставление положений в нем требованиям жилищного законодательства (ч.3 ст. 162 ЖК).

При необходимости, составляется протокол разногласий и отдается на согласование в УК. Помочь выработать совместное решение и достигнуть единого мнения позволит организация рабочей группы.

По достижении единого решения измененные положения представляют на общем собрании, так как протокол вступит в силу только после принятия такого решения общим собранием жильцов.

Если достигнуть единого решения с УК не удалось, начинается процедура смены старой УК на новую.

Способы расторжения договора

Существует несколько способов досрочно прекратить действие договора по управлению МКД: по соглашению сторон при взаимном согласии участников (ст.

450 ГК РФ), а также в одностороннем порядке (по решению общего собрания или через суд при наличии достаточных оснований).

Если обстоятельства потребуют заниматься расторжением договора через судебный орган, потребуется доказать случаи нарушения положений контракта со стороны УК, либо иные случаи, установленные гражданским законодательством и нормами ЖК РФ.

При одностороннем варианте расторжения договора с действующей компанией с последующей заменой ее на новую УК, руководствуются п.8 ст.162 ЖК.

У собственников МКД есть право на расторжение, если договор ранее заключался по результатам открытого конкурса с дальнейшим принятием решения собственниками помещений о смене способа управления, либо после принятия на общем собрании решения о переходе под управление новой УК при установлении нарушений договора действующей компании.

Закон гласит, что прекратить обслуживание через УК собственники могут и без обращения в судебную инстанцию, если такое решение было принятом общим собранием жильцов.

По решению суда

Для расторжения договора через суд потребуется представить доказательства, подтверждающие, что сторона ответчика не исполняла должным образом условия подписанного соглашения.

Помочь правильно определить юридические формулировки, касающиеся точного определения нарушений со стороны компании, позволят Правила и нормы техэксплуатации жилфонда, установленные Постановлением Госкомитета по строительству и ЖКП №170 от 27.09.2003 г.

Обнаружение законных оснований для расторжения документа будет недостаточным для суда. Потребуется кропотливая работа с привлечением, по возможности, специалистов жилищного права, представителей из жилищных инспекций. Согласно ст.7.

22 КоАП РФ при нарушении правил содержания дома, несоблюдении норм при выполнении ремонтных работ, компанию можно оштрафовать на сумму до 50 тысяч рублей в рамках административного наказания, а в дальнейшем данным факт может быть использован при представлении доказательств на судебном заседании.

Следует отметить, что подобный вариант расторжения договора применялся вплоть до 2011 года, года Президиум ВАС РФ разъяснил, что жильцы, выбравшие управление одной из компаний изначально, не лишаются права сменить ее на новую, либо перейти к иному способу управления, без необходимости представления доказательств ненадлежащей работы УК в суде.

Подобное разъяснение действует в настоящий момент, однако нет гарантии того, что впоследствии данное право будет пересмотрено.

По этой причине следует знать, как правило действовать при расторжении договора в судебном порядке, если будут выявлены случаи несоблюдения пунктов договора и ненадлежащего исполнения своих обязанностей действующей компанией.

По соглашению сторон

Наиболее простой случай прекращения отношений с текущей компанией установлен при расторжении договора по соглашению. Такой вариант будет означать, что решение собственников жилья было поддержано со стороны УК, не претендующей на исполнение в дальнейшем обязанностей по управлению МКД.

Основанием для прекращения управления со стороны действующей УК станет подписанное обеими сторонами соглашение при отсутствии разногласий и споров. В данное соглашение должны быть включены пункты, касающиеся передаче документов на дом, а также неизрасходованные деньги, собранные на выполнение текущего и капитального ремонта и расчетов с поставщиками ресурсов.

Подводные камни

При переходе на обслуживание в новую компанию важным вопросом остается, как оплачивать счета в период осуществления передачи дел между старой и новой УК.

Проблемы возникают и в случаях, когда смена производится без надлежащего оповещения всех жильцов.

Во втором случае, новая организация будет требовать уплаты, в то время, как собственники уже внесли средства по реквизитам прежней компании.

Следует четко понимать, что сменить УК многоквартирного дома без оповещения всех собственников жилья нельзя.

Все вопросы, касающиеся расчетов с жильцами должны регулироваться между новой и старой УК, без привлечения к разбирательствам жильцов. Зачастую денежные претензии регулируются через суд.

До тех пор, пока окончательное решение суда не вступит в силу, оплата вносится по реквизитам прежней компании.

Однако, если все жильцы были оповещены о предстоящих изменениях, проблем с определением получателя оплаты за коммунальные услуги не возникает, а плата по новым квитанциям начинает осуществляться только после включения дома в лицензию компании, принявшей дом под свое управление.

Источник: https://zhilyurist.ru/kvartira/zhkh/smena-upravlyayushchey-kompanii-v-mnogokvartirnom-dome

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.